降价了，但现在很多坑要避开！

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在深圳，大部分普通打工人买房是掏空六个口袋、背上房贷大山，孤注一掷的选择。

资金有限，买房容错率低，几百万的赌局，你根本输不起！

尤其是现在这个降价笋盘频出的市场，二手房动不动降价几百万，新盘又限价，背后有什么猫腻，你根本无法察觉。

这样的市场下，很多房子不能买！很多套路要看清！

作为刚需，想要在深圳置业，一定要练就十八般武艺，精准买到更适合自己的高质量房子！

但是，现实往往是无情的！你做足了准备踏上看房之路，却发现买房的坑一个连一个，卖房的套路一环接一环...应接不暇！

俗话说，自古真情留不住，唯有套路得人心！

于是今天，我决定出一期干货，聊聊在深圳买房都会遇到哪些套路，献上实用的避坑小知识，助力大家在深圳买上好房！

深圳楼市走到今天，自从出台二手房指导价之后，大家基本有个清晰的认知：买房尽量摇号打新房！

道理很简单：

因为二手房首付已经去到5-6成，所以资金不足的深圳刚需客首选一定是打新！新房更低的上车门槛、显著的倒挂优势，一旦摇中就是单车变摩托！实现资产的大跃进，那不香吗！

可楼市行情也不好过啊，现在很多深圳的新房推盘盛况早不如从前，以前门庭若市，现在门可罗雀，又回归了卖房要吆喝的时代了，因此，开发商的套路也来了。

当然，不仅深圳，以下这些套路在所有城市的新房销售中，你都一定经历过。

1.狠狠贩卖焦虑，逼你买房！

“三十岁还没有房子的你，一事无成”“最后一套优惠，错过多付100万”“今年不买房，一年又白忙”......

说句实话，这一届销售也太有才了吧！

无论是热播的电视剧，还是各种节日假期，他们总能抓住热点、制造金句，给大家刷屏传播买房焦虑，给迟迟不上车的“潜在客户”施压，仿佛不买房就是原罪！

老年要买房养老、中年要给孩子准备婚房、青年要买房证明能力、女性要买房独立，甚至下到三岁小孩都知道，要把压岁钱存起来，干嘛？买房！

行情好的时候，赶紧买，要不然下一期开盘又要涨，要不然别人就买完了，想买买不了了！

行情不好的时候，赶紧买，趁现在很多人还在犹豫，你就是先入场收割后入场的！

不得不承认，他们成功贩卖了焦虑。

无房一族都在心中默念，先上车先上车！

2.卖房话术套路多，一不小心就被忽悠了！

成功踏入买房焦虑的人，下一步去干什么？

看房。

但他们开始着急，开始无序：东看一个预算不足买不起，西看一个社保年限太短摇不上，买房的焦虑在他们心中无限放大！

但突然有一天，他们找到了“完美匹配”的楼盘，简直和设想中一模一样！大型商场环绕，地铁、学校、公园应有尽有，更重要的是还有倒挂！

更完美的是，他们来的很巧，“下定金能优惠2个点，限时今日，限量50位”！

那还考虑什么？赶紧定下来！错过损失一个亿啊！

以为踏入了美好的有房一族行列，但其实，只是踏入了预设好的“陷阱”。

在销售的卖房话术中：

“到手就赚200万”，可能用的是小区的最低单价对比区域内的二手房最高挂牌价，差别能不大吗？

这个板块、这个区、甚至整个市里出名的配套都在“我们楼盘旁边”，世界都微缩在楼盘附近，却不讲实际距离！看沙盘，确实都在附近，附近这个词很虚，100米在附近，1000米在附近，甚至10公里你也可以说在附近。

计划10+年落地的地铁=规划中，距离3km的商场=一脚油门、附近，还没落地的学校=准学区房，普通买房人根本无力分辨！

闭口不提项目劣势、不利因素，是不是防水层、有没有硬伤？只要你不问，我就不说，我不说，就假装不存在~反正，房子是卖给你的......

3.样板间富丽堂皇太心动，到手才知道买家秀和卖家秀的区别！

或许你会说，卖房的话术是小儿科套路，轻易就可以识破，我肯定会选择地段真的不错、配套真实存在的项目！

这种楼盘就没有坑了吗？非也非也。

地段、配套确实不会再后期交付的时候跑了。但别忘了，还有产品，有户型啊！

现在市面上大部分房子都是期房，存在很多的不确定性。虽然，在深圳新盘烂尾的概率很小，但期房还是会存在一定的风险。

买期房，看不到实体，买房人只能通过售楼处的样板间来想象。看着样板间的大气装修、充沛采光，很难不心动！

但其实，样板间也是开发商引导买房的一个套路，你看样板间，只能看到这一间房，它的装修、它的布局，而忽略了它在楼栋里的位置、高度。

户型没毛病，不代表你要选择的楼层没问题，你知道这个户型在不同的楼栋采光景观面都不一样吗？你知道哪怕中间户和边户通风都不一样吗？

甚至因为楼栋布局，楼间距的差别，你选择楼层也有可能会有遮挡等等，这些通过单纯看样板间，也完全看不出来。

样板间不等于实体房。

很多买房人收房时才会发现“货不对板”，完全就是买家秀和卖家秀！

买到腰线层，挡光；

中间户有连廊，通风采光都受影响；

公摊不明说，怎么装修都没有样板间大气；

捆绑精装修，花了更多钱；

夸大装修成本，货不对板，很可能要砸了重装。

腰线层采光真的太受影响

样板间，不就是披着美少女外皮的一头狼？

我相信不少朋友开始思考了：新房有那么多不确定性，那我买二手呗，所见即所得总没错？

很遗憾，错了！买二手房要面对的套路同样也不少，甚至套路你的对象从一个升级成了俩——房东和中介。

二手房的买卖，总是一方想卖的贵，一方想买的便宜。涉及到钱的事，千万别指望着谁会仁慈。

比如，你买二手房，大概率会碰到以下这些套路：

1.挂牌虚假房源套信息，推荐高价房

买二手房的一般步骤是先上各种平台网站了解房源信息，毕竟在这个时代，中介基本垄断了房源，信息极度不对称。

在浏览的时候，你会突然发现有个非常便宜，而且各方面都非常好的房子，你兴奋打电话咨询，中介很热情接待你，并说和房东沟通后联系。然后很快回复你，房子已经卖掉了。

这种情况，大多数时候就是在套路你！

简单来说，就是套你的电话，毕竟现在想获得一个精准的流量（电话），花费的钱和人力太多了，用这种“低价房源”钓鱼再省心不过，进而他们再推销其他房源，很可能是推荐高价房。

2.“超低价”“限时捡漏”，很可能隐藏了真实卖房原因和不利因素

为了把房子卖掉，尤其是把本身有问题的房子卖掉，中介和房东总要动一点“小心思”。夸大优点，回避缺点，混淆视听...

周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素；

马路对面就是学校，但不一定这套就是学位房；带学位的房子也可能学位已经被锁定，根本用不了；

房产还可能被用来申请二次抵押贷款，如果仍无法还清负债，就会被查封；

存在长租约，或是遭遇租客起诉卖家侵犯优先购买权，房产无法交易。

拖欠物业管理费、一房多卖、税费争议、需要帮卖家赎楼、凶宅等等等等，如果中介不做产调，或是中介和房东蓄意隐瞒卖房真实原因和不利因素，买家很可能被迫接盘！

3.你以为的房东也许就是个中介，赚取双倍的佣金、吃差价

经历过二手房买卖的应该都知道，中介是收取一定服务费的，一般在交易前期就会约定好一个数。

等买二手房到最后一步签合同时，一些不良中介就会出来搞事，要茶水费、找理由多收费，如果你不给，房产交易就变得困难。

更过分的情况，你以为的房东也许本身就是个中介，两头赚取佣金，还可以吃差价。

如果卖家强调定金和楼款要直接转于卖方本人，或者转于中介就能享受一定优惠，一定要小心再小心，避免房财两空！

当然，以上各种套路都是个例，不可以偏概全，更不能一棒子打死所有人。或许只有被套路深深伤害过的买房人，才知道心有多疼。

那么，怎样才可以完美躲过套路，成功买到适合的房子呢？

买新房：

1、看房前先网上了解基本信息，打开百度地图，搜一搜项目位置以及周边的基本配套，有疑问的可以先打好腹稿。

2、也去找中介多多聊聊，中介新房二手房都推荐，你可以多问几个，了解新开项目的基本信息。

3、关注本地公众号，一般公众号对于新开盘都会有项目信息，遇到良心公众号，还能从他们嘴里听到一些客观的评价。比如关注大胡子看深圳。

4、去到售楼处，要懂得问问题，展现自己非小白，这样销售也不敢太忽悠你。比如我们附近有学校，直接问什么学校，排名如何，能确定入读吗？我们附近有地铁站，要懂得问，多远，从现在销售的这栋到地铁站具体多少米？

5、去看样板间，问清楚是实体样板间还是展示样板间，问清楚哪些是后期交付没有的，如果更专业，带上你的尺子，你会发现床根本没有1.5米，那你就要结合你的需求来考虑这个户型的实用性了。

6、看完这些，回到售楼中心，一定要问清楚刚刚所看的样板间在几楼，现在剩什么楼层，槽钢层、防水层具体在哪，楼间距多少，几楼以下会受采光通风遮挡等等。

把这些记住，基本能避开80%的坑。

二手房如何避开？

1、不用只找一个中介，多找几个，中介中还是有很多很专业也很负责的，多找几个对比之后筛选出来想合作的中介，多多经营关系，人都是情感的动物，多请他喝杯奶茶，吃顿饭，吃人嘴软，也不好坑你。

2、看完小区之后，你可以说回去考虑，下次自己再去摸摸底，比如找小区的大爷大妈聊聊天，问一下物业怎么样、居住氛围怎么样，甚至好运的话还能问出刚好要卖房的业主，也能摸个价格。

3、二手房最实际的当然就是所见即所得，直接去看看周边的配套、地铁，实际距离也能直接看到。

4、如果是奔着学区去，一定要看学位有没有绑定，虽然中介一般会如实告知，但保守起见就是自己去网上查一查，能查到房源绑定情况。

把这些记住，你也基本能避开二手房80%的坑了。

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以上为正文，来自大胡子看深圳团队

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