2023-06-08 15:59:35 来源：书中自有颜如玉
与买新房相比，二手房的税费、交易成本要复杂得多 ！你知道“满五唯一”指的是什么吗？你了解买哪种房子最省钱吗？
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(资料图片仅供参考)
买卖二手房，要交哪些税？
一、卖方（转让方）
涉及的主要的税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税和个人所得税。
注①：“满五唯一”指自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房。
注②：满足条件的，个人所得税可采用核定征收方式。
二、买方（受让方）
涉及的主要的税费包括契税和印花税。
附：契税税率表
PS：满足以下条件即可免征或不征契税：
（1）在婚姻关系存续期间，夫妻之间房屋变更，免征契税。
（2）因夫妻财产分割将原共有房屋产权归属一方，不征收契税。
（3）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋权属，不征契税。
2
不同住房的税费差距
1、“满五唯一”住房
“满五唯一”就是房屋前任房主持有年限已经超过5年，同时该房屋是这个家庭的唯一住房。这种住房在二手房市场上是最受欢迎的，因为在交易中税金最低。
交易房屋满5年的标准如何界定？
对于“满五唯一”的界定，各地略有差异，小编整理了几种常见的界定标准，供大家参考，具体的可以咨询当地主管部门，以保证满足相应的标准：
（1）商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；
（2）已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致，收据才有效（只要一个日期满五年即可）；
（3）继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满5年；
（4）赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满5年；
（5）夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满5年；
（6）遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满5年。
2、“满二唯一”住房
有人会提到“满二唯一”，主要是因为购买的住房持有满两年，免收增值税这一优惠。但是，
房屋满两年免增值税的优惠，并没有限定是家庭唯一住房。住房是否唯一，针对的是“满五唯一”中的免收个人所得税。所以“满二唯一”的这个叫法并不严谨。
3、非“满五唯一”、非“满二”的住房
“满五唯一”和“满二”的住房在交易时有上述税收优惠，那么既不享受“满五唯一”，也不享受“满二”的住房，在交易时就要全额缴纳增值税和个人所得税了。如果交了增值税，当然也会伴随着城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。
举个例子：
梅老板工作努力，收入见长，想买套房子过上安居乐业的生活。于是，到房屋中介咨询，店长向他推荐一套房龄7年的房子。但是梅老板说我想要一套比较新的二手房。店长会心一笑，算了一笔账，让梅老板恍然大悟。
假设房价（不含税）都是300万，房子的原值是260万，面积是100平米。我们看下这不同二手房在交易时涉及的税费：
从上表中的合计数，我们可以看到，“满五唯一”的房子仅需要缴纳4.5万的税费，房子持有年限越短，税费越高，两年以下的房子，税费高达20多万。
3
非住房交易的涉税处理
在税法上，并没有给出相应的非住房定义。最直接的办法就是看下房产证上面的“房屋性质”一栏，是“住房”还是“非住房”。非住房包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。非住房的税费详情可以参考这个表格：
4
住房赠与、继承涉税处理
一、房屋赠与
注①：无转让价格的，由税务机关核定。
二、住房继承
注：本文由梅松讲税出品。梅松讲税，为税台网旗下致力于打造税务精品内容的团队，服务内容包括：文章、课程、图片、图书等。
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